Aunque al hablar de comunidad de vecinos algunos piensen inmediatamente en los habituales —e inevitables— problemas de convivencia vecinal, es importante saber que se trata de una entidad jurídica conformada por todos los dueños de viviendas o locales de una finca.
Así, aunque cada uno tenga su propiedad exclusiva, los propietarios, constituidos en comunidad, comparten derechos y obligaciones sobre los elementos comunes de acuerdo a los estatutos y a las leyes vigentes.
Por tanto, una comunidad de vecinos, también denominada comunidad de propietarios, es una entidad importante que garantiza la convivencia pacífica y el buen funcionamiento de un edificio o de un conjunto de viviendas unifamiliares que comparten zonas comunes.
¿Qué es una comunidad de vecinos?
Como decimos, se trata de una entidad jurídica compuesta por todos los propietarios de los pisos y locales de un edificio, o bien de un conjunto de viviendas unifamiliares pero que compartan zonas comunes.
Su objetivo es gestionar los elementos comunes del edificio, así como los derechos y obligaciones de los propietarios. Entre las funciones de una comunidad de vecinos tenemos la de administrar los elementos comunes, incluyendo el mantenimiento, reparación y conservación de las zonas comunes (como la fachada, el tejado, la escalera, el ascensor, la piscina, el jardín, etc).
También debe elaborar un presupuesto anual que incluya todos los gastos previsibles (mantenimiento, administración, suministros…) y que debe ser aprobado por la mayoría de los propietarios reunidos en junta.
Para hacer frente a los gastos, los propietarios deben contribuir a través de las cuotas de comunidad. El importe de éstas se calcula en función de la cuota de participación de cada propietario, que es un porcentaje del valor total del edificio.
Otra función de la comunidad de vecinos es convocar y celebrar las juntas de propietarios, que deben convocarse al menos una vez al año. En ellas se toman las decisiones importantes como la aprobación del presupuesto, la elección del presidente y su junta de gobierno o la realización de obras.
Una de estas decisiones puede ser contratar a un administrador de fincas para que se encargue de la gestión de la comunidad. Un profesional experto que se encarga de las tareas administrativas, contables y legales de la comunidad de vecinos.
Derechos de los propietarios
Los principales derechos de un propietario en una comunidad de vecinos son:
- Participar en la comunidad de vecinos: todos los propietarios tienen derecho a participar y a asistir a las juntas de propietarios.
- Votar en las juntas de propietarios: todos los propietarios tienen derecho a decidir a través de su voto, que será proporcional a su cuota de participación.
- Ser informado de los asuntos de la comunidad: los propietarios tienen derecho a ser informados de los asuntos de la comunidad, como el presupuesto, las cuentas, las obras, etc.
- Usar los elementos comunes: los propietarios tienen derecho a utilizar los elementos comunes del edificio, de acuerdo a las normas de la comunidad.
- Impugnar los acuerdos de la comunidad: finalmente, los propietarios tienen derecho a impugnar los acuerdos de la comunidad que consideren ilegales o les perjudiquen.
Obligaciones de los propietarios
Las obligaciones más destacadas a las que deben hacer frente los propietarios de una comunidad de vecinos son:
- Pagar las cuotas de comunidad: todos los propietarios están obligados a pagar las cuotas.
- Cumplir las normas de la comunidad: todos los propietarios están obligados a cumplir las normas de la comunidad, que se establecen en los estatutos de la comunidad.
- Mantener su vivienda en buen estado: los propietarios están obligados a mantener su vivienda en buen estado y a no realizar obras que perjudiquen a los demás propietarios o a los elementos comunes.
- Permitir la entrada a su vivienda para realizar obras: los propietarios están obligados a permitir la entrada a su vivienda para realizar obras necesarias para el mantenimiento del edificio o de los elementos comunes.
¿Qué Ley rige en las comunidades de vecinos?
La norma que regula las comunidades de vecinos en España es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que establece el marco legal para la constitución, funcionamiento y administración de las comunidades de propietarios.
Algunos de los aspectos más importantes que regula la Ley de Propiedad Horizontal son:
- La definición de los elementos comunes y privativos del edificio.
- Los derechos y obligaciones de los propietarios.
- La organización y funcionamiento de la comunidad de propietarios.
- La convocatoria y celebración de las juntas de propietarios.
- La administración de la comunidad de propietarios.
- El régimen de contratación de obras y servicios.
- La resolución de conflictos entre propietarios.
Además de la Ley de Propiedad Horizontal, también son aplicables a las comunidades de vecinos otras normas, como el Código Civil, las diferentes normas urbanísticas, las normas de accesibilidad universal y las de eficiencia energética.
Y, por supuesto también los estatutos de la comunidad, que no son otra cosa que un documento que recoge las normas de convivencia y funcionamiento de la comunidad elaboradas y aprobadas por la mayoría de los propietarios en junta.
Sin embargo, es importante saber que los estatutos de una comunidad de vecinos no son obligatorios por ley. En concreto, la LPH en su artículo 5 establece que la comunidad de propietarios se rige, en primer lugar, por sus estatutos, pero que, si nos los hubiera, se atendrá a lo dispuesto en la propia Ley de Propiedad Horizontal y el resto de normas aplicables.
¿Qué es obligatorio en una comunidad de vecinos?
Alrededor de las comunidades de vecinos hay muchas cuestiones que nos podemos preguntar, como por ejemplo si podemos negarnos a ser presidentes, si es obligatorio tener seguro de hogar o extintores en una comunidad de propietarios.
Como es imposible responder a todos, vamos a limitarnos a mencionar las principales obligaciones de la comunidad y os remitimos a la Ley de Propiedad Horizontal antes mencionada para el resto de cuestiones:
- Constituir la comunidad de propietarios: es obligatorio constituir una comunidad si el edificio tiene más de cinco propietarios. Además, dicha comunidad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Elaborar y aprobar el presupuesto anual: se debe elaborar un presupuesto anual que incluya todos los gastos previsibles, tal y como hemos contado en las funciones.
- Mantener los elementos comunes: la comunidad es responsable del mantenimiento, la reparación y la conservación de los elementos comunes del edificio, como la fachada, el tejado, la escalera, el ascensor, la piscina, el jardín, etc.
- Convocar y celebrar juntas de propietarios: la comunidad debe convocar al menos una junta de propietarios al año. En estas juntas se toman las decisiones importantes de la comunidad, como la aprobación del presupuesto, la elección del presidente y la junta de gobierno, la realización de obras, etc.
Además de estas obligaciones básicas, hay otras que pueden ser establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal o por los estatutos de la comunidad. Es importante que los propietarios de inmuebles que forman parte de una comunidad de vecinos conozcan sus obligaciones para poder cumplir con ellas y evitar problemas.
Y, sobre todo, recuerda también la importancia de tener contratado un buen seguro del hogar que se adapte a tus necesidades y presupuesto como el de Orange Seguros que además puedes contratar online cómodamente y con todas las garantías.
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