El alquiler en España es una opción que ha ganado partidarios con el paso del tiempo. Las previsiones apuntan a que un 40 % de la población se decantará por esta fórmula en los próximos años.
Dentro de este marco, la Ley de Arrendamientos Urbanos (conocida también por las siglas LAU) es el texto legal que regula los contratos de alquiler en nuestro país. No solo recoge diferentes normativas generales, también los derechos y las obligaciones que tienen tanto el arrendador del inmueble como el arrendatario. A continuación, resolvemos las siete dudas más habituales a las que se enfrentan los inquilinos.
¿Cuánto dura el contrato?
De manera libre, ambas partes determinan esta duración. No obstante, el último decreto publicado (con fecha de 2019) introdujo una leve modificación relacionada con los plazos de prórroga del arrendamiento. Así, si antes la legislación establecía un periodo de tres años, ahora es de cinco.
¿Qué significa esto? Si se firma un contrato cuya duración es inferior a esos cinco años, el inquilino puede prorrogarlo por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de cinco años. Si el casero es una persona jurídica, este tiempo se amplía hasta siete años. Todo ello “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”, apunta el artículo 9 de la ley.
¿Cuáles son las condiciones de la fianza?
Es obligatoria y se deposita en metálico. ¿La cantidad? En el caso de arrendamientos de viviendas, equivale a una mensualidad de la renta. En cambio, si este alquiler es para un uso diferente, la fianza equivale al pago de dos cuotas.
La LAU contempla, no obstante, algunas excepciones. Por ejemplo, el punto dos del artículo 36 dice que “durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualizaciones. Pero que cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga”.
¿Puede subir el precio del alquiler?
El arrendador y el arrendatario fijan el precio de la renta mensual de la vivienda, que no podrá actualizarse o subir si en el contrato no lo especifica. En el supuesto de que sí se recogiera, esta subida no puede superar el Índice de Precios al Consumo (IPC) de ese año.
¿Qué gastos corren a cuenta del inquilino?
Junto al importe mensual por el alquiler de la vivienda, el arrendatario corre con una serie de gastos que incluyen recibos de agua, luz, calefacción, gas e internet; reparaciones del tipo enchufes, bombillas o cisternas, entre ojos ejemplos, y aquellos desperfectos ocasionados por el uso indebido del propio inquilino.
Sobre los gastos que corren a cuenta de este último, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) declara lo siguiente: “la Ley de Arrendamientos Urbanos marca unas pautas, pero no resuelve todos los casos. Es muy importante contar con un contrato de alquiler claro y equilibrado. También es necesaria la buena fe y el sentido común para aplicar las reglas a los casos concretos, porque hay una zona de grises donde la estimación de a quién corresponde el gasto no es diáfana”.
¿Quién es el responsable de contratar el seguro del hogar?
Aunque no es obligatorio por ley, sí que es recomendable que tanto arrendador como arrendatario contraten seguros del hogar.
El primero será responsable de lo que se conoce como continente, es decir, lo relacionado con los materiales o estructura de la casa. De esta manera, el seguro de hogar protegerá al dueño de la vivienda ante situaciones como una humedad no causada por el inquilino que afecta a un vecino.
El arrendatario se hará cargo de la póliza de todo lo que hay dentro de la casa, el contenido, que incluye desde muebles a electrodomésticos propios y efectos personales, sobre todo para protegerse ante una situación de robo. Tampoco tendrá que preocuparse si origina por accidente un siniestro, por ejemplo, una inundación por un grifo mal cerrado, ya que estará asegurado.
Para ambos casos, Orange Seguros by Zurich dispone de un seguro de hogar con diferentes coberturas. Por ejemplo, incluye un servicio de asistencia las 24 horas del día, daños ocasionados por el agua o algún problema que haya originado un aparato eléctrico, rotura de cristales… Asimismo, este seguro contempla un servicio de bricolaje y reparaciones, control de plagas, situaciones de robo y aquellas donde se necesite una defensa jurídica, entre otros.
¿Quién se hace cargo de las reparaciones?
La legislación contempla que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Y añade: “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario”.
Si un inquilino desea hacer obras, no podrá ejecutarlas sin la autorización del casero. Y recuerda que el arrendador que no las haya autorizado “podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna”.
¿Qué ocurre si el inquilino quiere rescindir el contrato antes de su finalización?
La legislación determina que el inquilino puede cesar su contrato de alquiler una vez hayan pasado al menos seis meses. Además, debe comunicárselo a su casero con al menos treinta días de antelación.
La LAU, que contempla esta situación en su artículo 11, agrega que ambas partes pueden firmar que, en caso de renuncia, el arrendatario indemnizará al arrendador “con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Por Regina de Miguel
Imágenes | Cottonbro/Pexels
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